Huisvesting

Hoe denken mensen over sociale woningbouw?

Het WoON is een periodiek terugkerend onderzoek dat door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het CBS wordt uitgevoerd. In totaal zijn er 70.000 mensen geïnterviewd over onder andere hun woonsituatie, woonlasten en hun plannen. Het geeft een grondig beeld van de publieke opinie over huisvesting. De laatste is gepubliceerd in april 2013. De samenvatting staat onder woonbevindingen.

Onze dienstverlening: Interne bewustwording van de ontwikkeling van het maatschappelijke debat. Medewerkers (de grenzen van) framing te leren, de kerntaken benoemen, alert te reageren c.q. anticiperen op koersbewegingen in de publieke opinie, en de woordkeuze aan te passen aan het frame waar men politiek, juridisch en sociaal bij past.

Woonbevindingen

  • Het feitelijke aantal verhuizingen is sinds 2009 beduidend afgenomen. Opvallend is dat meer mensen zeggen te willen verhuizen. Door de crisis stellen zij sinds 2009 hun verhuisplannen niet af, maar uit.
  • Het aantal starters blijft nagenoeg gelijk. Zij opteren relatief vaker voor een huurwoning. In brede zin nam de voorkeur voor een huurwoning ook toe: zowel het goedkopere segment als de vrije sector is in trek. Het aantal doorstromers binnen de koopsector is bijna gehalveerd.
  • De netto woonuitgaven zijn de afgelopen jaren licht toegenomen. Hoewel de huren en de hypotheeklast stegen, namen de bijkomende kosten zoals gas, water en licht iets af. Hierdoor is de totale woonlast met slechts 1 à 2 procent gestegen.
  • Nederlanders ervaren dat de gehele woningmarkt op slot zit en ervaren vaak een groter probleem bij koop dan bij (sociale) verhuur
  • Zijn bevreesd voor de toename van hypotheken die onder water gaan staan:
    Uit het WoON 2012 blijkt dat bijna 570.000 huishoudens op het moment van het afnemen van het onderzoek ‘onder water staan’ (2009: 410.000). Bij verkoop op dit moment zou een restschuld ontstaan, omdat de waarde van de woning lager is dan de hypotheekschuld minus het opgebouwde vermogen om deze schuld af te lossen.
  • Vinden dat de banken de koopwoningenmarkt onvoldoende vlot trekken.
  • Zijn van mening, zie boven, dat de volkshuisvesters over het algemeen goed functioneren met uitzondering van, zie boven, de integriteitsissues bij bestuurders en de financiele debacles van o.m. Vestia.
  • Ook denken zij dat er efficienter gewerkt kan worden bij corporaties.
  • Zien eerder een relatie tussen de verhuurdersheffing en het aanvullen van de schatkist dan een relatie tussen verhuurdersheffing en het vlottrekken van de woningmarkt.
  • Weten niet altijd wat de taken van de corporatiesector zijn en denken dat een deel van die taken door de gemeente uitgevoerd worden of zouden moeten worden.
  • Zijn iets verhuislustiger geworden. Uit het WoOn 2012 blijkt dat er meer vraag naar en aanbod van duurdere huurwoningen is ontstaan:
    Vanaf 2006 nam het aandeel woningen tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens toe van 15 naar 21 procent en het aandeel boven de liberalisatiegrens verdubbelde bijna: van 7 naar 12 procent.
    De goedkope scheefheid is afgenomen en met name bij woningen in bezit van corporaties. De afname kent een meerdere oorzaken:
    • het toewijzingsbeleid is in werking getreden;
    • de inkomens zijn gedaald;
    • de huren zijn gestegen;
    • de vrije sector is groter geworden.

 

De Parlementaire enquête Corporaties heeft haar bevindingen gepubliceerd. Aan de corporaties is het advies gegeven om een neutraal frame te hanteren. Het gaat er om het accent te leggen op de doelen waarvoor ze het doen: het bevorderen van een sociaal verantwoorde en rechtvaardige doorstroming door de verschillende segmenten (corporatie verhuur, particuliere verhuur en koop), zodat iedereen in Nederland een volwaardig dak boven het hoofd kan hebben en het systeem betaalbaar blijft.

Woorden hebben in verschillende contexten als ook in een verschillende (politieke) stromingen een verschillende lading. Uiteraard is hier vooral van belang de keuzes te kunnen toetsen aan de politieke context. Men kan er nu eenmaal niet omheen dat volkshuisvesters, gemeentes, het ministerie en de vele andere betrokkenen bij woningbouw allen in een bepaalde politieke context opereren. Er bestaat in elk geval veel retorische ruimte met betrekking tot ‘kerntaken’.

Case: Sociale Huisvesting

Uit: ’10 jaar MKW, Platform voor Woningcorporaties: terugblikken en vooruitkijken’: “Uit het onderzoek van het Issues Management Institute blijkt dat good governance, krimp en de recessie (en sinds 2015 de vluchtelingenstroom die druk zet op de migranten die als statushouder al recht hebben op een sociale woning), de onderwerpen zijn die de publieke opinie bezig houden. Corporaties blijken nog altijd te onzichtbaar en hebben een slechte reputatie in de publieke opinie. De samenleving blijft om transparantie en integriteit vragen. Ook op het gebied van Corporate Social Responsibility (CSR), moeten corporaties meer doen. Ze moeten alert zijn op groeiende betalingsachterstanden in relatie tot snellere incasso of ontruiming: gaat men sneller of juist minder snel tot ontruiming over? En welke beleidskeuze zit daar achter? Is men een sociale verhuurder zonder winstoogmerk of maakt men van de nieuwe regelgeving gebruik om een commerciële onderneming te worden. In het eerste geval legt men een traplift aan voor die oudjes die al veertig jaar op vijf hoog wonen, en de echte lift gaat maar tot de derde etage. In het tweede geval legt men geen traplift aan, omdat men het appartement als de oudjes vertrekken inmiddels voor het dubbele in de vrije sector mag en kan verhuren. Beleidskeuzes die dus alles te maken hebben met het gezicht en de identiteit van de sector. Om dat gelijk op te laten lopen met reputatie en positionering, moet er echter wel van alles gebeuren.”

Woorden wijzen de ‘dader’ aan

De politiek is de sector zeer kritisch tegemoet getreden de afgelopen jaren, met harde beschuldigingen aan het adres van haar werkzaamheden en bestuurders. Maar ook huurders moesten het ontgelden, hier zouden veel ‘scheef-woners’ tussen zitten, mensen die een huis bewonen dat feitelijk onder hun financiële kunnen blijft.  Dat zijn er zo’n 165.000, van de 3.200.000 sociale woningen is dat 5%. De scheefwoondiscussie is een lastige, want de kosten voor de hypotheekrente-aftrek voor koopwoningen bedragen ook jaarlijks zo’n 10 miljard. De staat legde een paar jaar geleden de sector een verhuurdersheffing van 1.7 miljard per jaar op. De heffing werd goeddeels doorberekend aan de huurders en werd aldus een huurders-heffing. Iets dergelijks geldt ook voor scheefwonen. Misschien wonen mensen met een aflossingsvrije hypotheek ook scheef, maar dan andersom: zij bewonen een huis dat feitelijk bóven hun financiële kunnen uitstijgt. Misschien is scheef-verhuren ook een mogelijkheid. U ziet dat wie als dader beschouwd wordt, meeverhuist met een simpele verandering in het woord. Scheef-verhuren dus als men vindt dat de primaire verantwoordelijkheid bij de corporaties ligt. Mensen die in hun werk carrière maken, blijven niet in een kleine sociale huurwoning vanwege de lage huur. Ze willen naar een woning die bij hun status past. Mensen die drie kleine kinderen krijgen, blijven niet in een kleine sociale woning vanwege de lage huur, zij willen naar een grotere woning. Maar in beide gevallen willen veel mensen graag in hun eigen dorp of wijk blijven wonen. Nederlanders zijn niet erg verhuizerig, zelfs niet voor een baan. Die woning in de eigen wijk is er lang niet altijd, de corporatie werkt niet mee of biedt niets anders aan. Deze mening zit ingesloten in het woord scheef-verhuren.

Ons beleidsadvies voor de sociale huisvesters: introduceer de woonloopbaan. Woningcorporaties kunnen sturen door middel van data-marketing. Men weet doorgaans heel goed hoe een levensloop in elkaar zit en het kan een goede gewoonte worden eens in de vijf tot zeven jaar contact met de huurders te hebben. Een goede verzekeringsagent doet dat ook. Wat is het loopbaanperspectief, wil men straks een luxere woning, gaan binnenkort de kinderen de deur uit en wil men naar een kleinere woning. Zijn er gehandicapte kinderen en is er begeleid zelfstandig wonen in de buurt, dat zijn zaken waarop de corporaties kunnen anticiperen en het is ook essentieel voor een goed voorraadbeheer en opent de mogelijkheid tot verregaande variatie in de wijk. Wij willen tenslotte geen banlieus in Nederland. Anticiperen op de woonloopbaan van de klant en dat is met data-marketing goed te doen, en scheefwonen en scheef-verhuren verdwijnen vanzelf van de kaart. Data-marketing kan bovendien een belangrijke rol vervullen in het contact met partners. Blijken er in een wijk veel uitkeringsgerechtigden te wonen, dan kan men gaan overleggen met het UWV. Hebben huurders financiële problemen, dan zijn er gemeentelijke instanties. Zo blijven de corporaties bij de leest, bij de huurder, bij de samenleving, en bij de participatie, men wordt de sociale partner in de wijk. Dat is een begerenswaardige reputatie die ook goed bij de 21 eeuw past.

Vouw dicht

Cliënten en Issues Management Institute betrachten optimale openheid.
Het kan echter voorkomen dat een bedrijf liever niet vermeld wordt op de site.
Dit wordt vanzelfsprekend gerespecteerd.